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Sumario Analítico
PRÓLOGO Dedicatorias y Agradecimientos 1.Miguel H. Mazzara 2.Gustavo Mazzara 3.Augusto Juan Catarino 4.José Juan Trupia Capitulo 1 Marco Normativo 1.LEY Nº 13.512 DE pROPIEDAD hORIZONTAL 1.1.Artículo 1º 1.2.Artículo 2º 1.3.Artículo 3º 1.4.Artículo 4º 1.5.Artículo 5º 1.6.Artículo 6º 1.7.Artículo 7º 1.8.Artículo 8º 1.8.1.Expensas 1.8.2.Fondo de reserva 1.8.3.Innovaciones que impliquen mejoras para todos los propietarios 1.8.4.Gastos hechos por un copropietario 1.8.5.Abandono de la unidad 1.9.Artículo 9º 1.9.1.Reglamento de Copropiedad y Administración 1.9.2.Modificación 1.9.3.Administrador 1.9.4.Consejos de administración 1.9.5.Forma y proporción de la contribución a los gastos 1.9.6.Consorcio 1.10.Artículo 10 1.10.1.Asambleas 1.10.2.Mayorías 1.10.3.Nulidad de lo decido por la asamblea 1.10.4.Asamblea judicial 1.11.Artículo 11 1.12.Artículo 12 1.13.Artículo 13 1.14.Artículo 14 1.15.Artículo 15 1.16.Artículo 16 1.17.Artículo 17 1.18.Artículo 18 1.19.Artículo 19 1.20.Artículo 20 2.LEY Nº 941 2.1.Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal Capítulo 2 Función del Administrador del Consorcio 1.Elementos a tener en cuenta 2.TareaS AdministrativaS 3.Tareas edilicias 4.Inscripción ante la Administración Federal de Ingresos Públicos Capítulo 3 Trabajadores de Edificios de Renta 1.Introducción 2.Encargado. Definición 3.Trabajadores en edificios de rentas 3.1.Categorías 3.2.Remuneración 3.3.Vacaciones 3.4.Licencias Especiales 3.5.Jornadas de trabajo 3.5.1.Descanso semanal 3.6.Feriados y días no laborables 3.7.Otros derechos de los trabajadores Capítulo 4 Sueldos y Jornales 1.LIQUIDACIÓN DE SUELDOS 1.1.Comentario 1.2.Recibo de haberes 1.3.Tiquet de pago de contribuciones y aportes a la Administración Federal de Ingresos Públicos 1.4.F. 931 1.5.Acuse de recibo de Declaración Jurada 1.6.Papeles de trabajo 1.7.Pago al sindicato 1.8.Pago a la Federación 2.Libro de Órdenes 2.1.Modelo de Libro de Órdenes Capítulo 5 Contratación con Terceros 1.TERCERIZACIÓN de EMPRESAS DE SERVICIOS 1.1.Responsabilidad 2.Contratación de Proveedores 2.1.Elementos a tener en cuenta Capítulo 6 Temario Edilicio 1.PARTES COMPONENTES DE UN EDIFICIO 2.INSTALACIONES SANITARIAS 2.1.Provisión de agua fría 2.1.1.Tanque reserva, tanque cisterna y tanque reductor de presión 2.1.2.Entrada de agua 2.1.3.Colector 2.1.4.Bombas elevadoras de agua 2.1.5.Columnas de bajada de agua 2.1.6.Montante 2.1.7.Flotantes 2.1.8.Distribución interna en las unidades 2.2.Provisión de agua caliente 2.2.1.Esquema de una instalación central de agua caliente 2.2.2.Esquema de una instalación individual de agua caliente 2.3.Mantenimiento preventivo de instalaciones de agua fría y caliente 2.4.Desagües cloacales 2.4.1.Elementos de las instalaciones de desagües 2.4.1.1.Sifón 2.4.1.2.Pileta de patio 2.4.1.3.Boca de acceso 2.4.1.4.Codo yola 2.4.1.5.Tubo forrado 2.4.1.6.Cámara de inspección 2.4.1.7.Cañerías de ventilación 2.4.2.Mantenimiento preventivo de instalaciones de desagüe cloacal 2.5.Desagües pluviales 2.5.1.Mantenimiento preventivo de instalaciones de desagüe pluvial 3.INSTALACIONES DE GAS 3.1.Mantenimiento preventivo de instalaciones de gas 4.INSTALACIONES ELÉCTRICAS 4.1.Tablero principal 4.2.Tablero seccional 4.3.Línea de alimentación 4.4.Línea principal 4.5.Línea seccional 4.6.Línea de circuito 4.7.Fuerza motriz 4.8.Grupo electrógeno 4.8.1.Mantenimiento preventivo de instalaciones eléctricas 5.INSTALACIONES DE CALEFACCIÓN 5.1.Sistema de calefacción central 5.2.Sistema de calefacción individual 5.3.Distribución del sistema de calefacción central por agua caliente 5.4.Mantenimiento preventivo de instalaciones de calefacción 6.INSTALACIÓN DE ASCENSORES 6.1.Coche 6.2.Sala de máquinas 6.3.Puertas de ascensores 7.INSTALACIONES DE INCENDIO 7.1.Extintores portátiles 7.1.1.Matafuegos 7.1.2.Baldes de arena 7.2.Instalaciones fijas más habituales 7.2.1.Sistemas de rociadores 7.2.2.Sistemas de proyección de agua 8.Figuras 9.ARQUITECTURA 9.1.Ley Nº 257 9.2.Terrazas 9.3.Paredes 9.4.Medianeras 10.ORDENANZAS MUNICIPALES QUE DEBEN CUMPLIR LOS CONSORCIOS Capítulo 7 Prevención y Resolución de Conflictos 1.INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS 2.Origen de LOS Conflictos 2.1.Intereses contrapuestos y opiniones diferentes 2.2.Posiciones rígidas 2.3.Relaciones interpersonales 2.4.Disconformidad con trabajos efectuados 2.5.Excesiva participación de los copropietarios y/o consejo de administración 2.6.Diversidad de clases sociales. Cultura y comunicación. Estructura socio–cultural 2.7.Conflictos económicos por morosidad 2.8.Conflictos estructurales. Mantenimiento edilicio. Oposición a reparaciones urgentes 2.9.Interpersonales: problemas de convivencia. Ruidos molestos 3.Prevención de conflictos 3.1.Cultura y relaciones entre personas 3.2.Capital intelectual 3.3.Administradores participativos 3.4.Comunicación entre administrador, consejo de administración y propietarios 3.5.Definición de estrategias y mecanismos de trabajo 3.6.Informe de las funciones del administrador. Responsabilidades y obligaciones. Marco legal. Normas a cumplir 3.7.Comunicación de los derechos y obligaciones de los copropietarios 3.8.Facultades y limitaciones del consejo de administración 3.9.Presentación de la “rendición de cuentas” (cash–flow) en la asamblea anual ordinaria. Transparencia y claridad en la liquidación de expensas. Norma Iram Nº 65006. Documentación respaldatoria a disposición del consorcio. Auditoria 3.10.Reglamento de copropiedad y reglamento interno 3.11.Reuniones eficaces 3.12.Responsabilidades financieras 4.SOLUCIONES 4.1.Rol del administrador 4.2.Asambleas 4.3.Marco legal 4.4.Facilitación. Mediación. Arbitraje 4.4.1.Cláusula tipo “MED–ARB” (Mediación–Arbitraje) 5.Conclusiones 6.RESUMEN Capítulo 8 Los Copropietarios y el Administrador 1.RELACIÓN ENTRE LOS COPROPIETARIOS Y EL ADMINISTRADOR Capítulo 9 Consejo de Administración Capítulo 10 Modelos de Actas y Otros Documentos 1.MODELO DE ACTA DE DESIGNACIÓN 2.Modelo de Convocatoria a Asamblea Anual Ordinaria 3.Carta poder 4.ACTA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA 5.Modelo de rendición de cuentas 5.1.Evolución Saldo Caja. Período: 01/07/2006 al 30/06/2007 5.2.Documentación completa 6.Comentario Final Bibliografía APÉNDICE JURISPRUDENCIAL 1.Ley de Propiedad Horizontal